作者	朱爱华等编/国别：
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出版时间	2002-07-01

特色：

物业具有作为商品特殊意义上固有的属性，不仅如此，物业的商品性只有在纳入了市场的轨道之后才能真正得以实现。市场经济的逐步完善，为物业市场的培育提供了必要的发展空间。所以物业市场就成了物业这一商品交换的场所，或从更广泛的角度而言，是有关物业一切交换关系的总和。所谓的物业管理就是在物业市场下的管理活动。物业市场因物业的特性以及市场的瞬息万变而具有几大基本特征。①物业市场的不完全性。物业市场无法彻底放开，这主要是由于受到诸多制约因素的限制，如地产资源的稀缺性特征、国家宏观政策的把关及政府经营行为等。还有地方城市规划的束缚，使物业所有权(为国家所有)无法加入物业市场。在这种状况下，物业市场并不是充分自由竞争的，这也是物业市场区别于其他一般商品市场的关键所在。②物业市场的地域性。此特征是与物业的区域性特征相一致的。正因为物业无法像其他商品那样可以自由流动，只能固着在一定空间范围内，所以针对物业形成的市场自然也只能限定在不变的区域内。同时，物业市场的地域性还反映了不同区域物业的市场供求关系及价格水平，更进一步，还可体现物业所在地区的社会发展状况。③物业市场的综合性。物业市场是一个多方位、具有不同层次和形式的市场体系，依据不同的标准划分，可以分出许多类型。若按市场活动的层次标准来分，可分为一级市场(占有物业所有权的国家与有偿获得使用权的经营者之间的市场)、二级市场(经营者与消费者之间因转让使用权所形成的市场)、三级市场(消费者之间的互相转让使用权形成的市场)；若按市场组成要素来分，可分为地产、房产、劳务、信息等市场。这些不同的物业市场共同构成了完整统一的物业市场。④物业市场的专业性。专业性是指物业市场主体为展开活动必须具备与物业领域相关的专业知识，包括强化法律意识、专业人员掌握必要的操作技能等。在物业市场日渐成熟之下，“物业乃商品”这一意识已深人人心，房产“经营”理念亦被强化，投资潜流在市场的推动下初露端倪。以首都北京为例，北京新世纪物业投资将主要涉及以下几种物业。①小户型。小户型是面积维持在中小套型的住房，它以投入低、租户群灵活的特点被投资者持续看好，成为炙手可热的物业类型。②二手房。交易手续的*终简化，将令已售公房、经济适用房活跃于市场，其购置低价造成的较高升值空间，将给投资者带来经营余地。同时，评估的放开，也使这部分房屋价格更为市场化，只要找准价格、价值间的空隙，就能令有眼光的投资者迅速获益。③纯投资类物业。新型的投资热带动了一批纯投资概念的物业：酒店式公寓推出标准间户型；服务式公寓引入酒店式管理；度假住宅背靠风景名胜，将“游人”定为租户群体。21世纪此类物业投资概念在北京将走向成熟。例如，在后期管理、运营方法、产权形式等方面，为投资者提供更安全可行的模式；类似TIMESHARE的创意模式(只买1％产权以降低风险)也将被推向市场。④有服务支持的物业。随着硬件档次的拉近，后期的物业管理将是投资楼盘一决胜负的重要筹码。专业管理人员对物业的维护、对社区氛围的营造等，都将为小区有效聚集、吸引住户群发挥重要作用。⑤楼花。一批有经验的投资者成长起来之时，也是“楼花”炒作盛行之日。市场的规范、投资手法的熟练，会使更多投资者愿意尝试这种地产的“短线操盘”。⑥奥运概念。奥运概念无疑是新世纪*引人注目的一个投资话题。如果说过去申奥悬而未决使投资的升值空间难以预计的话，随着中国申奥成功，在北京寻找低价位新盘，使得投资者在奥运概念上掘金有了保障。⑦南城高性价比楼盘。与一些价格炒作过高、已失去升值空间的东城、北城楼盘相比，北京南城楼盘无疑空间更大。在21世纪，城市的均衡发展是大趋势，南城差距早晚会缩小，现在南城楼市的起色正是这一趋势的预兆。⑧潜力区项目。知名商圈、成熟大社区等在投资市场上已唱过主角，21世纪在北京引领风骚的将是这些“热区”周边的辐射地带。借助现成人气，此地带中的新盘将以低价、领先设计，抢夺周边老资历楼盘的投资优势。亦庄科技开发区、昌平高科技园区等开发区，则以高科技带动，吸引大批城市人口流人。物业管理作为朝阳产业受到社会各界的广泛关注。但就目前来说，中国许多物业管理单位是由房地产开发商或房管部门设立的，机制较为僵化，运作理念还很落后，暴露出许多问题。1．产权不清，机制不顺由开发商或房管部门投资设立的自主经营型物业管理公司，类似于开发商或房管部门的一个售后服务单位，名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控制，物业管理企业抱着“大树底下好乘凉”的心态，负盈不负亏，经营者主要对上级负责。由于机制不灵活，观念陈旧，经营者积极性不高，职工吃着大锅饭，市场化运作程度较低。这一现象被称为物业管理中的“血缘关系”。由于房产开发商与物业管理公司间存在“血缘”关系，从而引发业主对物业管理的投诉、纠纷，在现实当中时有发生，发生后又难以解决。广西南宁市就发生了这样一件事：在购房合同中明明写着楼内安装中日合资广日高级电梯，而当业主人住后，却发现开发商所安装的是另一厂家所生产的电梯。使用不久，电梯便“瘫痪”了。后来，物业管理公司和开发商之间把事情推来推去，直拖到现在得不到解决。究其原因，就是因为小区的物业管理公司和房产开发公司同属一家上市公司的子公司，导致物业管理公司在接受商品房管理时没办法也不可能对一些配套设施进行严格审查，从而产生遗留问题。广西目前有物业管理公司280多家，从业人员近万人，物业管理范围由原来的商品房住宅小区扩展到机关及企事业单位庭院。但据了解，这些物业管理公司大部分与房地产开发商之间存在着“血缘”关系。现在，即便在物业管理发展相对较好的深圳、广州、上海、北京等几大城市也同样存在这个问题，而且大多数小区的物业管理直接由房地产开发商兼营。由此带来的问题是，在商品房开发过程中存在的后遗症很容易被带到物业管理中来。同时，一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，不愁费用短缺，无心提高管理服务水平，加之缺乏相应的管理法规，使物业管理的专业化、社会化、市场化水平受到很大限制。业内人士称，中国加入WTO，对房地产界的冲击首先就在物业管理上。他们建议，政府应积极引导，加大力度推动物业管理实现公开投标制度。业主不仅要选聘质优低价的管理公司，还应对招标的资格、程序、评标人员的组成等做出相应的规定，*大限度地改变中国目前大多数房地产开发商与物业管理公司间的“血缘”关系。据悉，事后南宁市房管局发出通知，不再允许房地产开发商企业兼营物业管理业务。另外，广州市房管局出台了《物业管理资质审定办法》，将一级资质公司的标准大幅度提高，迫使物业管理公司更好地壮大规模和提高服务水平，目的之一就是为了尽可能打破这种“血缘”关系，做到开发商与物业管理公司间更加公平、公正竞争。2．资产不多，增值潜力不大物管企业不同于工业企业有成套设备、厂房，有成熟的产品；也不同于一般的商业企业有相对充沛的资金可供周转，有进销差价可供赚取。物管企业提供的是服务，一般没有什么资产，“几张桌子几条枪”便构成了一些物管单位的全部家当。由于可供变现的优质资产不多，而靠有限的物业管理服务费难以形成新的积累，因此企业增值潜力不大。作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值，而品牌则是物管企业*为重要的无形价值。要想创建物业管理企业的优质品牌，必须要加大企业文化建设。物管企业在接受委托实施物业管理时，其启动资金、周转资金相对其他行业而言是微乎其微的。由于技术、资金、人力等要求较低，物业管理市场准人条件不高，在市场经济的大环境下，物管企业面临的市场竞争将日益激烈。一方面类似的企业如雨后春笋般不断涌现，但由于行业本身劳动密集型、保本微利的特点，物管行业也必然面临重新整合，重配资源，企业向规模化和集约化方向发展趋势；另一方面，人民生活水平逐步提高，人们对工作生活居住环境的要求也不断提高，对其配套服务——物业管理也提出了更高要求。就物业管理企业来说，由于几乎所有物业管理企业都认识到提高服务质量的重要性，物业管理的“产品”一服务同质化趋势越来越明显。物业管理企业如果想通过技术、质量、价格、服务等传统的竞争手段宋甩开对手，显然将会变得更加困难。在这种情形下，有着良好品牌和公众形象的物管企业，必然在激烈的市场竞争中，占据主动，先入一步抢占市场份额，将蛋糕做大。因为强势晶牌拥有核心消费群体并且有着强大的发散力，品牌的重，要性不仅仅体现在市场上，作为企业经营中的一个关键元素，它在保持企业凝聚力方面，也是无可替代的。可以说，企业竞争的背后是品牌，而对品牌的支撑则是企业文化。透过品牌的文化力去赢得消费者和社会公众对晶牌的认同和亲和，已经成为当今市场竞争的一种深层次、高水平、智慧型的竞争，这一点对物业管理行业而言表现得较为明显。品牌不是产品，而是其中体现的文化情感氛围以及服务理念和艺术。只有符合市场规律，占据文化制高点的品牌，才能树立良好的品牌形象，创造高的美誉度，获得消费者的青睐和公众的信赖，为企业在市场的竞争中赢得主动。可以说，任何物管企业要在市场竞争中立于不败之地，作为企业管理者，必须站在战略的高度看待企业的品牌。……